鲁商服务成功登陆港股,山东首家上市物企诞生 | 新上市

2022-07-08 11:11:26 克而瑞物管 微信号 

文 | 研究员 吴斌

本文共 1929 字,阅读约需 3 分钟

7月8日,鲁商服务(2376.HK)香港上市仪式在山东大厦隆重举行。至此,山东省商业集团有限公司(简称“鲁商集团”)旗下再添一家上市公司,资产证券化按下“快进键”。

山东省副省长凌文和济南市委副书记、市长于海田作为鸣锣嘉宾,在省国资委党委书记、主任张斌,鲁商集团党委书记、董事长高洪雷,鲁商集团首席战略官、鲁商服务董事长赵衍峰等观礼嘉宾的见证下共同为鲁商服务上市鸣锣,正式开启了鲁商服务在国际资本市场的新征途。随后,凌文、张斌、高洪雷分别发表致辞。

鲁商服务于6月27日至6月30日招股,拟全球发售3334万股股份,其中香港发售股份333.4万股,国际发售股份3000.6万股,另有15%超额配股权。本次港股发行价格5.92港元/股,上市首日开盘价格5.01港元/股。

作为鲁商集团旗下权属企业,鲁商服务此次登陆港股,意味着集团再添一家上市公司,同时表明山东首家物管上市企业问世。资料显示,鲁商服务是一家在山东省具有领先市场地位并拥有快速增长良好往绩记录的综合性物业管理服务提供商。自2006年成立以来,经过近16年的发展,公司的业务范围目前已覆盖山东省内几乎所有地级市以及北京和哈尔滨,是山东省物业行业龙头企业。

鲁商服务此次拟计划将募集而来的60%资金用于通过战略合作、收购及投资以扩大业务规模及多元化物业组合,而剩余40%的资金则用于提升自身多元化社区增值服务,强化自身数字化服务能力,以及一般营运资金用途,进而全面提升自身盈利能力及核心竞争力。

据悉,多元化物业组合也是鲁商服务在行业内的主要优势之一。业务模式上,物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务为鲁商服务的三条主要业务线,构成公司的多元化服务及物业组合。三大业务板块彼此互为支撑,通过先进的技术解决方案和标准化的管理系统,不断提升运营效率、改善客户体验,并以优质服务建立强大品牌形象,为鲁商服务提供了多重收入来源。

截至2021年12月31日,鲁商服务已签约管理82个物业,已签约总建筑面积超过2620万平方米,覆盖中国的12个城市,以及在管82个物业,在管总建筑面积约2290万平方米,其中75个已签约物业(已签约建筑面积2390万平方米)及75个在管物业(在管总建筑面积约2030万平方米)位于山东省,服务约8万户家庭和企业客户。

从2019-2021年在管面积来源看,关联方(鲁商发展(600223)集团及山东商业其他公司)是鲁商服务在管面积的主要来源,但独立第三方在管面积突飞猛进,第三方在管面积占比由2019年的0.2%提升至2021年的41.7%,年均复合增速达292%,市场拓展驶入快车道。

2021年,鲁商服务实现营业收入5.83亿元,毛利1.48亿元,毛利率为25.4%,归母净利润0.76亿元。2019-2021年,鲁商服务营业收入、毛利、归母净利润年均复合增速分别达90%、128%、127%,毛利率亦由17.4%提升至25.4%,体现出鲁商服务不断上升的盈利能力。

从营业收入来源看,关联方贡献了鲁商服务超过90%的收入,第三方营收贡献相对较低,但来自独立第三方的营收年均复合增长率达254%,与来自独立第三方的在管面积增长速度基本保持一致。

分业务条线来看,物业管理服务是其主要收入来源,2021年物业管理营收达2.55亿元,整体占比43.8%,其次是非业主增值服务和社区增值服务,2021年分别实现营业收入2.05亿元、1.23亿元,占比分别为35.1%、21.1%。从增长速度来看,2021年物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务营业收入增速分别为25%、55%、71%,非业主增值服务实现较快增长。

分业态来看,住宅是物业管理服务收入的主要来源,2021年住宅物业管理服务实现收入1.71亿元,占物业管理服务收入67%;其次是商业物业服务,2021年收入为0.7亿元,占物业管理服务收入27%;最后是其他物业,包括市政设施、学校、主题小镇、医院、银行、产业园、航空基地物业等,2021年该类物业服务实现营收0.15亿元,占物业管理服务收入6%。

根据企业招股书披露,2022年预计将以11倍的平均市盈率收购5个潜在目标不少于51%的股权,在标的选择上,鲁商服务也给出了自己的标准:1)在管面积介于60万㎡至500万㎡;2)年收入在1000万元至5000万元;3)净利润超过500万元;4)毛利率超过13%;5)拥有知名品牌及良好企业信誉。若目标达成,则2022年将为鲁商服务新增在管面积300万㎡至2500万㎡,以及贡献5000万元至2.5亿元的营业收入。此外,在选择收购标的时,优先考虑山东省、北京、哈尔滨,与企业现有项目布局一致,可以看出鲁商服务亦以提升项目密度为收并购的主要目标。

作为山东省首家成功登陆香港资本市场的物业服务企业,也是2022年为数不多的成功上市的物业企业,吸引了众多的眼球,也无疑为物业行业增添了更多的信心。在山东省大型国企鲁商发展的加持下,凭借自身的优势与清晰的战略目标,鲁商服务未来可期。

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(责任编辑:宋政 HN002)
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