最难“断奶”的物企

2022-07-11 08:44:04 乐居网 

文/乐居财经 徐酒眠

时间退回到去年1月,彼时,河北疫情反扑,正处在防控的关键时刻。在此背景下,耿建明携着他的第二个资本化平台荣万家(02146.HK),成为了2021年第一个成功在港上市的物企。

荣万家的敲钟祝捷仪式简化为纯线上,连铜锣的实物都没有,特别而低调。耿建明却并有借此抒发心情和感触,而是将聚光灯和话筒都给到了弟弟耿建富。

彼时,耿建富一身黑色西服,系着条纹领带,用略带着点乡音的声音,透过镜头向员工、投资人、股东和各中介机构,信心满满地畅想未来,好不风光。

然而,上市后的首次年度大考,荣万家不仅未能在考场铃打响之前按时“交卷”,还取消了派息。

经历人事动荡、更换核数师、停牌等一系列波折后,延迟了三个多月,7月8日,荣万家终于刊出了2021年度业绩公告,并称已达成联交所的复牌指引,申请于7月11日上午九点正式恢复买卖。

数据披露,截至2021年12月31日,荣万家实现营收总额约24.85亿元,同比增长36.5%;公司拥有人应占利润4.01亿元,同比增长52%;扣除上市开支及股份支付,经调整后的利润约为4.17亿元,同比增长37.9%。

同期,其录得毛利约8.55亿元,同比增长59.8%;毛利率34.4%,同比增长5个百分点;净利润约4亿元,同比增长51.8%;净利润率16.1%,同比增长1.6个百分点。

主要的几项财务数据“飘红”,盈利水平也稳中有升。不过业绩增长,也带来了贸易应收款的激增,坏账风险随之增加。

同时,完成资本化一年,荣万家的市场增拓能力依然不显。截至2021年12月31日,其来自独立第三方物业的在管面积仅有2.3%。

贸易应收款激增105% 

业绩报披露,截至2021年12月31日,荣万家的贸易应收款项约为13.95亿元,较截至2020年12月31日的约6.8亿元,激增约105%。贸易应收款增幅,远超其营业收入的增速。

荣万家在年报中解释,这主要由于集团业务扩张后收入增加,而客户结款速率并未同步加快。

根据业绩报,其贸易应收款项主要产生自物业管理服务、非业主增值服务,以及社区增值服务。

2021年,荣万家物业管理服务实现收入10.81亿元,同比增长20.5%,占总收入的43.5%;非业主增值服务实现收入10.48亿元,同比增长46.7%,占总收入的42.2%;社区增值服务实现收入3.56亿元,同比增长82.2%,占总收入的14.3%。

对比2020年同期,荣万家的收入构成中消失了一项“其他服务”。这项收入主要是荣万家的借款利息收入,以及售后返租车位与商铺业务的损益。在2020年,这一项业务的收入为1368.3万元,2021年的收入为0元。对于这一变化,荣万家并未在业绩报中解释原因。

贸易应收款项激增,会增加公司的财务风险,而且如果企业的应收账款无法收回,将被作为坏账处理。

根据业绩报披露,其2021年末账面余额为14.91亿元,坏账准备9604.55万元,坏账计提比例6.44%,账面价值13.94亿元。而其2021年初的账面余额为6.97亿元,坏账准备1708.17万元,坏账计提比例为2.45%,账面价值6.80亿元。

两相对比,2021年末与年初,荣万家应收款中的坏账准备增加了7896.38万元,占其净利润的20%。

第三方在管面积仅占2.3%

对母公司高度依赖,是荣万家IPO之时就曾被“诟病”过的点。

数据显示,截至2021年12月31日,荣万家的合约建筑面积约为9610.3万平方米,合约项目数量463个,分别较2020年12月31日增长约6.53%、 6.68%;同期,其在管建筑面积约6794.2万平方米,在管项目数量为349个,分别较2020年12月31日增长约13.81%、14.43%。

过去一年,无论是合约面积还是在管面积,荣万家的增速都相对较缓慢。据乐居财经《物业K线》统计,目前有47家上市物企披露了2021的在管面积及增速,荣万家分别排在第18位、第41位。

荣万家的在管面积,绝大部分来自关联方“输血”。数据显示,截至2021年末,其来自荣盛集团的在管面积约位6639.6万平方米,占比97.7%;来自独立第三方物业开发商的物业在管面积位154.6万平方米,占比2.3%。

据乐居财经《物业K线》统计,目前有33家港股上市物企公布了在管项目中,关联方面积输送情况。

其中,有17家物企的在管面积,关联方输入占比超50%。而在这之中,比重超过60%的则有6家,荣万家的占比最大,其次分别是烨星集团(77.4%)、中海物业(72.4%)、华润万象生活(66.7%)、融创服务(62.9%)、宋都服务(62.3%)。

荣万家IPO,全球发售获得约11.68亿港元的募资净额。按照计划,其中60%将用作战略收并购。不过,2021年荣万家并没有发起收并购。唯一公告的重大投资,是认购了北京同兴5亿元的基金产品,存续期限为15年。

虽然没有收购,不过去年8月,其与河北省政府控股下的国富香港签署了一份战略合作协议。据此,国富香港承诺帮忙找并购标的、介绍政府业务、引荐投资人;并将投资荣万家,成立合资公司。

业绩报披露,截至2021年末,荣万家与独立第三方物业开发商签署了183份框架协议及战略合作协议,拟交付的物业总建筑面积约为1.33亿平方米。

管理层“换血”

荣万家IPO,耿建明邀请了104位大将同享这场资本盛宴。他们大多是跟随耿建明或荣盛发展(002146)多年的人,其中既有耿建明的胞弟,也有其女儿与女婿,还不乏荣万家的高管。

彼时,荣万家执行董事兼总经理刘勇罡、副总经理赖鸿飞、副总经理孟庆斌、财务总监许斌等人均在封赏名单之列。

然而,共享荣耀与财富不过一年多,上述名单中,刘勇罡和许斌已经不在荣万家的高管之中了。

先走的是财务总监许斌,其在今年1月28日请辞,官方给出的原因是“因需要投放更多时间于其他工作安排”。据此来看,许斌或并没有彻底离开荣万家。

许斌在2019年6月获委荣万家财务总监,到辞职不过两年半多的时间。接替许斌的人,则是从母公司荣盛发展派遣过来的王志卫。37岁的王志卫,比许斌小差不多9岁,也比许斌早一年多到耿建明手下做事。

相比于许斌,刘勇罡的离职似乎多了几分无奈,也似乎更彻底。6月21日,他辞任执行董事生效;三天后,6月24日,他辞任总经理一职生效。

虽然官方公告的原因是其需要“投放更多时间在个人事务上”,不过也有内部人士透露,“刘勇罡的离开和荣万家陷入的尴尬境地与地产关联交易有关。”

刘勇罡履历颇丰,曾历任万科的信息主管及营销主管、物业公司项目经理,中海物业总经理等公司与职务。2017年2月,其加入荣万家出任总经理,2020年4月成为执行董事。

在荣万家供职5年,刘勇罡今年已经45岁了。虽然对只有经理人来说,这个年纪并不算大,不过当下地产行业动荡未平,此时离职也并不算一个好选择。

接替刘勇罡总经理职务的人,也是从荣盛派遣过来的老兵——44岁的刘红霞,她自2001年加入荣盛发展,至今已有22年的时间。

刘红霞历任荣盛的拓展专员、董事长办公室秘书、董事长办公室副主任、人力资源部经理、人力资源总监、人力信息中心总经理等职务。从她的履历来看,其并不是管理物业公司的专业对口人士。

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(责任编辑:徐帅 )
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