中期业绩解读 | 新大正：“五稳”助“双增”，聚力启新章

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2021年7月25日，新大正物业集团股份有限公司（股票代码：002968）（以下简称新大正）发布2022年中期业绩报告，报告期内营业收入12.5亿元，同比增长约39.49%；剔除股份支付影响后，归属上市公司股东的净利润0.93亿元，同比增长38.57%。作为独立第三方公建物业管理龙头公司，新大正不断深化全国化业务布局，建立多层次的激励措施，非住外拓延续强劲，业绩保持高增速，全国化布局持续推进效果显现。

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作为重庆第一家、国内第二家登陆A股市场的物业服务企业，自1998年创立以来，新大正始终坚持差异化的战略定位，深耕公建物业20余年，旨在成为领先的城市公共空间与建筑设施管理服务商，业务涵盖城市公共建筑的多种类型物业服务项目，并以创新业务和城市服务协同两翼发展。2022年上半年，新大正项目拓展坚持从“数量”向“质量”转变，先后中标中国银保监会、中关村(000931)园区等重大项目，单个项目规模增长明显，整体营收能力进一步提升。2022年上半年，新大正持续开展非住外拓，内部深化经营管理，实现“五稳”：

稳中有进

营业收入、归属上市公司股东净利润增幅均近四成，实现“双增”

2022年上半年，各地疫情时有发生，对于物业服务各业态产生不同程度的影响。在疫情时有冲击的情况下，新大正克服疫情对自身经营的影响，营业收入实现12.5亿元，同比增长约39.49%；在剔除股份支付影响后，实现归属于上市公司股东的净利润0.93亿元，增长约38.57%。毛利润实现2.15亿元，同比增长约24.28%。新大正总体营收和净利润的高速增长一方面来自于企业非住市场积极外拓，进一步提升项目的增量；另一方面是新大正积极提升企业管理水平，内部创建配套体制机制，开展降本增效行动，保障总体营收和净利润的进一步增长。

图：2021H1—2022H1新大正营业收入、归属于上市公司股东净利润及毛利率变化情况

数据来源：企业半年报&中指数据CREIS物业版（点击查看）

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稳步拓展

全国市场拓展总量不断提升，全国化布局效果显现

作为独立的第三方物业企业，新大正主要通过公开招投标获得业务的增长，公司90%以上的项目以招投标方式取得。受益于2021年新拓项目的翘尾收入、2022年市场拓展新增项目以及在管项目延伸增值服务带来的收入增长等主要因素，2022年上半年新大正实现拓展项目中标总金额约11.8亿元，新签约合同年金额约5.4亿元，同比增长41%。新大正市场外拓积极深耕本土区域，在中标总金额中，重庆区域新拓展项目中标总金额3.48亿元，占全部中标金额约30%，较上年同期增长约290.52%。

图：2021H1—2022H1新大正市场新项目拓展情况

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经营布局方面，新大正聚焦重点中心城市公司实施拓展计划，推动全国化经营布局。 在新拓展项目中，重庆以外区域市场拓展量占比约76%。在中标总金额中，重庆以外区域新拓展项目中标总金额8.29亿元，占全部中标总额约70%，较上年同期增长约23.30%。

在新大正各区域主营业务收入分布中，2022年上半年重庆以外区域主营业务收入7.22亿元，占总体收入57.8%，同比上涨10.15个百分点。重庆以外区域主营业务收入超过重庆区域，代表新大正全国化经营布局的持续努力取得阶段性的突破，全国化布局的效果已经初步显现。

图：2021H1—2022H1新大正主营业务收入区域分布变化情况

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稳定主业

基础物业板块稳定增长，创新业务、城市服务两翼协同加速向上

新大正业务板块中，基础物业板块不断壮大企业发展根基，支撑公司市场规模持续稳步扩张，同时也为创新业务、城市服务两个业务增长点奠定基础。

基础物业板块2022年上半年实现收入11.65亿元，同比增长37.97%。创新业务，实现收入0.27亿元，同比增长57.82%。但由于航空、学校、交通枢纽等业态属于疫情防控重点，对项目增值服务的正常开展产生一定影响。城市服务实现收入0.57亿元，同比增长66.18%。城市服务涵盖生活服务、市政管理服务、城市更新、社区治理服务等，2022年上半年，新大正取得一定进展，孵化落地运营社区养老服务站，同时积极推进多个储备项目。面对疫情防控常态化，新大正在创新业务和城市服务两个方面取得收入的高增速实属不易。

图：2021H1—2022H1新大正各产品营业收入分布及增速情况

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稳步提升

办公物业营收总额及增速居首位，多元业态并进共发展

得益于新大正20多年的市场化运营及在公建领域积累的经验和口碑，2022年上半年新大正多元业态并进共发展，公建领域实现多维增长。从营业收入构成来看，办公物业无论是营业收入还是增长服务均处于各类业态首位，公共物业营收以及增幅位列各业态第二位，航空物业增幅位列第三位。

图：2021H1—2022H1新大正各业态营业收入分布及增速情况

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（1）办公物业：营收4.76亿元，占总体收入比例约38.07%，同比增长53.67%。军队业态延续近年良好表现稳步增长，通过系统客户营销开发拓展，新中标中国银保监会、中移在线、南京新媒体大厦等多个标志性项目。

（2）航空物业：营业收入同比增长44.75%，收入占比约11.90%。在疫情影响上半年部分项目延迟招标或直接续约的不利局面下，新大正新中标珠海金湾国际机场、贵阳龙洞堡机场、黑龙江牡丹江海浪机场，继续积累航空物业领域优势。

（3）公共物业：营业收入同比增长51.46%，收入占比约21.71%。新大正坚持将公共物业作为产业孵化器，对新业务、新服务类型进行研究升级，园区、医院物业拓展较好，交通、场馆物业影响力扩散，市政环卫类项目再次获得突破。

（4）学校物业：营业收入同比增长24.75%，收入占比约14.97%。在市场拓展受到一定限制的情况下，新大正深耕重庆区域提升管理密度，并积极外拓，中标国家开放大学、九江学院紫薇园校区等多个重要项目。

（5）商住物业：营业收入同比增长7.82%，收入占比约13.45%。新大正在现有项目基础上积极研发特色社区商业产品与运营模式，开展养老服务站点及社区食堂的连锁推广培育。

稳固经营

创机制、建体系，多措并举平稳推进

2022年上半年，新大正能够取得稳步增长得益于稳固经营以及在管理上的不断突破，为取得良好的经营成绩奠定坚实基础。新大正从多维度积极构建公司治理体制机制，持续调整组织架构，通过创机制、建体系，多项措施共同推进整体经营绩效的稳步提升。2022年上半年，新大正新设立南宁公司、厦门公司，持续调整组织架构、推出城市合伙人激励制度、规范新项目管理工作，进一步完善中心城市建设。其中，城市合伙人激励制度是公司暨绩效奖金、限制性股票激励、员工持股平台之后，又一项激励制度拼图，充分凸显公司的制度灵活性。

制度为纲，为快速扩张提供保障

梳理组织架构管理、权责职能制度，提高在快速扩张过程中对组织机构与调整管理程度的规范性和时效性。进一步规范新项目管理工作，项目管理方面兼顾绩效与品质，编制出台相关制度文件。

内外兼顾，注重整体净利润水平提升

新大正整体净利润水平的提升一方面来源于快速的市场拓展，由增量产生效益。另一方面是注重内部管理的经济性，开展降本增效创新挖潜行动，通过提升收入、控制成本，带动整体净利润水平的提升。

完善激励机制，开展数字化赋能

完善中长期激励体系建设，重视人才队伍建设和人才激励，明确人才培养计划和激励措施，优化关键人才供给保障的机制，完善限制性股票激励计划，进一步推出城市合伙人计划，为市场拓展提供支撑。积极推动数字化战略落地和数字化赋能，开展业务数字化、管理数字化，加强数字基座建设，统筹数字平台搭建和应用。

本文首发于微信公众号：中指物业研究。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。