物业板块深度回调，如何理性看待市场波动？

近一年来，物业股一直处于持续的调整下探状态，自2021年4月恒生指数公司推出“恒生物业服务及管理指数”以来的16个月期间，仅有5个月收涨，11个月收跌，且跌幅远超涨幅，其中近2年的7月均是物业深度下探的时刻；2022年7月，更是有多达22家物业企业于当月收出上市以来的最低收盘价，8月仅前3个交易日，物业指数已经下跌近10%，市场仍保持着调整趋势。

图：2021年4月-2022年7月恒生物业服务及管理指数涨跌幅

数据来源：choice、嘉和家业物业云

细看原因：2021年7月物业股的深度下探受到当年7月23日住建部等八部门联合印发的“关于持续整治规范房地产市场秩序的通知”影响，当月地产、物业及房地产开发相关的多个板块均受到较大的影响；

2022年7月物业股的再次重挫则是多方面因素的综合影响。主要有三个因素：地产板块信心指数下降；物业与地产风险隔离机制收效有限，影响物业投资热情；物业服务收费及发展模式创新成果长效机制还未发挥出其效果。

立足当前物业板块的情况，以下我们将详细分析三大影响因素。

一

地产板块信心指数下降

7月，恒生地产指数收跌10.63%，亦创下2020年1月以来的最大跌幅，据亿翰智库分析，随着疫情影响的逐渐消退，政策宽松开始发挥作用，前期被压制的需求有序释放，但是经历过释放后，需求逐步乏力。在地产风险进一步被化解前，消费者消费担忧仍然存在。此外，政策的传导需要时间，在政策尚未大力提效之前，市场风波再起。

6月末，恒大位于景德镇的项目由于迟迟未有复工迹象，全体业主发布公告要求项目在一定期限内复工，否则将集体停贷断供，而此事件迅速发酵，发布停贷公告的项目数量快速攀升，总量超300个，覆盖全国20余省市自治区，包括城市基本面较优的一线城市上海、深圳，河南省成重灾区，郑州更是深陷舆论中心，停贷项目数量在众城市中绝对靠前，而停贷事件发酵速度虽有所减缓，但对市场的负面冲击已然形成，特别是对本已脆弱的信心再度造成重创，市场信心的恢复添阻碍，恢复难度更大。

同时，统计局公布的2022年上半年房地产竣工面积较上年下跌21.5%，全国市场范围内开发端增量转化存量速度进一步变慢，每年物业企业新增面积中平均有30%-40%来自增量市场的转化，部分企业来自增量市场转化的面积占比高达70%-80%，在这种情况下，不排除部分物企很难完成年度发展指引目标，对投资者本就在下降的信心指数造成更进一步的负面影响。

数据来源：国家统计局

二

物业与地产风险隔离机制收效有限

随着近几年物业行业资本化进程的推动，物业企业财务状况及其他的经营状态透明度显著提升，其在公众认知中“现金奶牛”的标签日益增强。2018年-2021年末，物业企业账上现金及现金等价物显著增高，尤其是2020年随着18家物业企业的上市，进一步增厚了上市物业企业账面的现金。

图：2018-2021年部分港股物业企业现金及现金等价物总额（亿元）

数据来源：choice、嘉和家业物业云

在账面现金快速增加的情况下，物业企业在资金使用上也毫不吝啬，前期资金的主要流向包含：市场化的收并购、数字化科技投入等，也推动着2020年-2021年物业行业整合高峰期的到来。

但随着物业板块在资本市场上估值的持续回落，在高溢价收购与估值之间的差值被逐渐拉近，物业企业的发展逻辑悄然发生着变化。在规模化发展策略指引之下，转向市场化拓展，由“住宅为主”调整为“住宅为基，商办、公建、城市服务多栖发展”的策略。

其中，商办项目凭借着收费高、盈利能力高、市场估值高的“三高”特性成为物企首要破局的领域。在这类项目的获取方式上，物业企业前期可以优先通过整合集团公司相关商办资源的形式获取，随着标杆项目的打造，逐渐进行全面的市场化。而对于集团公司来说，也凭借着商办项目打包出售的高溢价从物业板块获取一部分的流动资金。

而随着部分地产企业资金的紧张情况加剧，逐渐将目标转向其他资产板块，如物业企业频繁向地产板块购买停车位以进行代理销售或购买、租赁其他的资产进行资金交易；7月，恒大物业134亿资金调查结果的发布，以及所附的相关资产抵资金的解决方案更是进一步揭开了物业与地产之间资金输送的“遮羞布”，在这一过程中，部分物业企业独立经营机制及风险隔离机制发挥的效果甚微，使得投资者的投资信心再度下滑。

三

物业发展模式长效机制还未完全显现

综合来看，当前物业企业的收入结构仍是有基础物业管理服务、社区增值服务及非业主增值服务三大项，商业运营、城市服务、数字化服务等业务收入同比显著提升，但其对总收入的贡献度仍较低。

2021年非业主增值服务收入占物业企业总收入的比例平均达到17%-18%，是物企第二大收入来源，其平均的毛利率达33%，亦是物业企业重要的利润贡献者之一。而2022年非业主增值服务随着地产板块新开工及竣工规模的下降，物业企业针对性的案场服务及相关的咨询服务收入也面临着大幅度的缩水。

物业企业的多个细项业主增值服务业务的开展还处于资源与渠道搭建、供应链打通、客户消费习惯培养、业务研发创新试点的前期阶段，资金与成本投入高、短期回报低；且在业务孵化的过程中，还会面临着业务模式失败、企业经营成果归零的情况，带来更大的沉默成本。

但凭借社区内强劲的消费潜能，一旦围绕着业主的业务线实现规模性突破，物业企业的经营成果将会更上一个新台阶，还需要等待业务创新发挥出真正的长效机制。