南都物业:物业增值服务“倒车”|中报风云?

2022-08-29 08:41:53 乐居买房 

文/乐居财经 徐酒眠

“交卷”期中考的26天前,7月30日,南都物业(603506)(603506.SH)以“行稳致远 战略协同”为主题召开了2022年半年度经营管理大会。

与会阵容庞大,上到董事长韩芳、执行总裁阙建华、总裁楼俊、副总裁徐静等高管层,下到各职能中心、战区、分子公司负责人,以及部分员工代表。灯光璀璨的会议厅,南都物业人整齐满座。

当日的会议现场洋溢着喜悦。51岁的韩芳黑发浓密、妆容精致,身着浅色西装站在蓝色的背景板前发表讲话,定格下满面春风的一张现场照。而被嘉奖的南都人,一个个手持荣誉证书走过红毯荣耀之门,昂扬斗志。

8月25日,南都物业2022年中期业绩报刊出。一连九份公告,除了业绩报告,还有业绩说明会公告、募资存放与使用情况、高管变更等。

2022年上半年,南都物业实现营收8.97亿元,较上年同期增长17.36%;归属于上市公司股东的净利润9038.58万元,较上年同期增长6.73%;归属于上市股东的扣非净利润7905.01万元,较上年同期增长11.11%。

相对于同在A股、同为独立第三方物企的新大正(002968.SZ),营收、归母净利润、归母扣非净利润39.49%、25.23%、24.35%的同比增幅,南都物业几项财务数据增幅偏窄,业绩增长显疲态。

营收和净利润增长逐渐乏力,在竞争激烈的资本市场环境下,南都物业面临的挑战,除了昂扬斗志之外,或许还需要更多的策略来应对。

净利润“失速”

截至2022年6月30日,南都物业的归母净利润增幅只有个位数,较上年同期的增幅跌去17.82个百分点。

时间线拉长,6.73%归母净利润增幅是南都物业近5年来的历史新低。2018年中期—2021年中期,南都物业的归母净利润分别为4240.61万元、5603.97万元、6799.66万元、8468.73万元,对应期内的同比增幅分别为18.91%、32.15%、21.34%、24.55%。

而利润增幅小于营收增幅,与成本上涨侵蚀利润空间有关。

2022年上半年,南都物业的销售费合计1106.21万元,较上一年同期的778.61万元增长42.07%;管理费用合计6143.19万元,较上一年同期的5431.19万元增长13.11%;研发费用合计120.32万元,较上一年同期的55.08万元增长118.45%。

其中,销售费用中的广告宣传费105.78万元,较上一年同期的23.74万元增长345.58%;管理费用中的职工薪酬4333.33万元,较上一年同期3882.01万元增长11.62%。

与此同时,坏账计提也在一定程度上影响了利润量。

财报数据显示,2022年上半年,南都物业坏账计提约为1103.47万元。而时间往前推,2020年的坏账计提约为979万元,2021年坏账计提达到1200万元,如今已累计近5400万元。

截至2022年6月30日,南都物业的应收账款余额约为6.61亿元,而其中的坏账准备达5391.64万元。

物业增值服务“倒车”

增值服务作为物管行业高毛利业务板块的存在,是很多上市物企的必争之地。

今年4月15日,南都物业刊发公告称,将使用募集资金的2000万元对公司全资子公司浙江悦都网络科技进行增资,以实施“社区O2O平台建设项目”。

其中,1000万元作为实收资本,1000万元计入资本公积。增资完成后,悦都网络科技的注册资本由1500万元增至2500万元。

成立于2015年的悦都网络科技,是南都物业早年间谋划社区O2O项目的产物,南都物业上一次为其增资是在2018年。彼时,南都物业刚上市不久,在2.87亿元的IPO总募资净额中,南都物业为社区O2O平台建设留了一笔3000万元的资金;后来经过调整,预计投资金额达到5000万元。

谋划社区O2O项目,南都物业开始打造“悦嘉家”智慧平台,也尝试与支付宝、菜鸟网络等互联网、物流企业合作,加速从基础物业服务模式向新型商业模式转型升级。过去这些年,悦嘉家平台尚在正常运行,不过在南都物业的官方微信平台中,上一次完整提到“社区O2O”,却还是在2018年。

如今时隔四年,再次提出加码社区O2O,南都物业摆明要发力物业增值服务。然而,以半年报披露的数据来看,目前这步棋不仅尚未出成效,反而还使得其物业增值服务开出“倒车”。

自2021年报重新调整之后,南都物业的业务产品就开始被划分为物业基础服务、非业主增值服务、物业增值服务,以及资产管理服务4个部分。

其中,物业增值服务包括社区零售、到家服务、美居服务、社区空间运营、餐饮、工程服务等,社区O2O便是物业增值服务中的内容。

在南都物业的主营业务中,物业增值服务毛利率最高,达到53.11%,不过其营收与去年同期相比却出现萎缩。

数据显示,2022年上半年,南都物业的物业增值服务收入为7997.95万元,较去年同期8896.98万元,减少了899.03万元,其收入在主营业务中的占比也由去年上半年的14.28%,降至今年上半年的8.93%。

另外三项业务,物业基础服务、非业主增值服务,以及资产管理服务,收入分别为7.71亿元、2466.92万元,以及2038.38万元,分别占主营业务收入的86.04%、2.75%,以及2.28%。

转押城市服务

作为独立第三方物企,因缺乏上游房企的住宅物业项目支持,跻身资本市场后的南都物业也在不断积极尝试,力图走出一条特色增长之路。

过去多年,运营长租公寓是南都物业的重要发力点之一。

2017年,南都物业旗下子公司大悦资产就开始布局长租业务;2018年6月,其公告租下杭州余杭5层物业用作长租及酒店,金额暂定为6277.32万元,租赁期限18.5年。

长租公寓属于重资产项目,前期装修改造投入较大,而回报比较慢。2018年年报显示,南都物业长租公寓业务营业收入为2046.7万元,营业成本为1993.8万元,收入勉强覆盖成本,毛利率为2.58%;再到次年,收入已无法覆盖前期成本,毛利率为-35.73%。

到2020年,多起暴雷事件给长租公寓的未来蒙上一层不确定性。多重因素影响下,南都物业的长租公寓业务继续亮起“红灯”,成本3700万元,收入只有2873万。

持续亏损,南都物业高管层向外宣布,未来运营公寓租赁项目将向轻资产运营模式转型,且公司的长租公寓为募投项目,后续不再增加其他项目。不过南都物业在公寓租赁项目中的收益,还在持续亏损。

转向轻资产运营模式,资产管理服务顺势出现在南都物业的主营业务中,包括产商运营、住宿运营两大业务板块,即是将原来的长租公寓也揉进了资产管理服务中。

2022年上半年,南都物业的资产管理服务的毛利率约为3.01% ,几乎是营收刚刚覆盖住了成本。

近两年城市服务赛道大热,南都物业也押宝其中,“报告期内,公司将综合城市服务作为业务增长新的发力点。”今年上半年,南都物业新签项目61个,新签约面积781.3万平方米,其中城市服务项目占比仅次于住宅项目占比,约39%;住宅项目占比为40%;商写项目占比21%。

上半年虽然加码不少城市服务项目,不过从整体来看,目前南都物业的城市服务项目总的签约面积占比依旧处于末位。

截止2022年6月30日,南都物业总签约项目696个,累计总签约面积8306.87 万平方米,其中住宅项目占比67%,商写项目占比23%,城市服务项目占比10%。

从长租公寓转押城市服务,这一次南都物业是否能打下属于自己的天地,还需要时间给出答案。

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