物管断奶

文/乐居财经 邓鑫妮

主动向地产说“不”的物企，又多了一家。

近日，新希望(000876)服务（03658.HK）发布了一则终止交易的公告，合作的另一方是新希望地产。

许多物企的发展离不开关联地产公司的项目“奶源”，主动断奶，确实需要些魄力。

这起交易源于今年的5月10日，彼时新希望服务与新希望地产达成关联交易意向，前者为后者提供物业销售业务以获得代理费，后者则给予前者“独家销售权”，并收取保证金。

保证金的数额不低，每年最高2.3亿元，若成功签约，两年多时间要累计缴纳6.9亿元的费用。

不过保证金的数额也是随着新希望服务售出的物业总价值而浮动，不超过总底价的30%。

眼下，物企交到房企手中的钱天然被打上“不安全”的标签，爆不爆雷是一回事，就怕通过应收款之类的手段卷走。

所以框架协议通函拖了四个多月没发布，交易最终走向分手似乎也显得合理。

每年2.3亿元保证金

宣布终止交易的那一刻，双方都松了一口气。

新希望服务和新希望地产的交易说来也简单，是常见的物业公司揽下关联房企物业销售的活。

公告披露，新希望服务获得新希望地产关于目标物业的独家销售权，为后者提供销售服务从而获得代理费用，时间为生效日期至2024年12月31日，每年出售物业总底价上限7.67亿元，三年合计23.01亿元。

代理费用为物业实际售价与新希望服务和新希望地产定下的底价之间的差额。

说白了，就是中间商赚差价。根据上限，合约期内新希望服务最多能赚2.5亿元。

不过这也不是天上掉馅饼的事情，新希望地产给了新希望服务独家销售权，双方顺势约定了一笔不超过6.9亿元的保证金，其中每年上限2.3亿元，由新希望服务提前交给新希望地产。

可以算一笔账，如果双方合作到2024年底，新希望服务为新希望地产卖23.01亿元的货，总共收到2.5亿元代理费，然而在卖货之前每年要先支出2.3亿元保证金，和交易总收入基本持平。

即便新希望服务在公告中说明了各种保障保证金返还和监督措施，但钱放在自己口袋才是最安心的。

关联交易暗藏风险

地产公司和物管公司的关系微妙，一方面关联地产是物企的项目“奶源”，另一方面这类关联交易容易藏有猫腻，受到资本市场重点关注。

尤其在如今的情况下，房地产市场债务违约遍地，切断利益输送的通道，或许对双方来说都是好事。

今年一系列财报难产事件，关联交易未披露，或是披露不完整，都卡在上面了。

恒大物业134亿元的“雷”至今还悬在头顶，所谓的为了“第三方”向银行贷款进行质押，最后这笔资金还是回流到中国恒大。日前，香港财汇局已发布对恒大物业的帐目展开查讯的公告。

奥园健康与关联方的资金往来，也引起和核数师的关注。今年5月，奥园健康审核委员会收到核数师的函件，当中列举数项与关联方之间的资金往来。

其中一项为：2021年12月，奥园健康从中国奥园的间接全资附属公司收到了划转资金3.5亿元，翌日又转回给附属公司，转款依据为公司及母公司的一份未注明日期及未签署的独家销售代理协议。

在这个档口，新希望服务宣布终止关联交易，减少了外界的猜疑，也符合其自身独立性发展的要求。

同时，新希望地产内部也在进行着一轮变动，眼下或许不是最好的合作时机。

8 月 9 日，公司名称由“四川新希望地产开发有限公司”变更为“新希望五新实业集团有限公司”。而就在前一天，公司召开股东会并形成了《四川新希望地产开发有限公司股东会决议》，决定免去季虹董事职务、姜孟军董事长职务，并选举李建雄担任公司董事、董事长职务，任期为三年。

据新希望地产中期财报，上半年实现营业收入179.3亿元，同比增长65%；实现毛利26.9亿元，净利润7.5亿元，归属于于母公司股东的净利润为7.2亿元。公司剔除预收后的资产负债率62.95%、净负债率36%、现金短债比2.2，保持“绿档”。

“不借钱”的宣言

“我们是绝对不会借钱给关联地产方的。”业绩会上，新希望服务明确表示道。

新希望服务上市仅一年多时间，在这期间物管股波动频频，这场资本盛宴的热度逐渐退去。自身难保的情况下，动用小股东利益反哺关联地产，更是触碰了投资者的“逆鳞”，新希望服务深知里面的利害关系。

从数据层面来看，新希望服务在努力经营第三方，增强独立性。上半年，其第三方面积增长明显，关联方业务占比逐步下降。

报告期内，新希望服务收入录得人民币5.12亿元，较2021年同期增长27.1%；毛利为人民币2.09亿元，较2021年同期增长21.7%。

规模上，截至2022年6月30日，新希望服务在管项目数量为156个，在管建筑面积约为2210万平方米，较2021年同期增长约76.4%；签约项目数量为207个，签约面积约为3100万平方米，较2021年同期增长约51.9%。

期内，第三方规模增长强劲。新希望服务来自第三方物业开发商在管面积约1190万平方米，占比53.8%，较去年同期增长18个百分点；第三方物业管理服务收入约7470万元，同比增长242%。

外拓方面，新希望服务积极扩展多元业态。4月11日晚，新希望服务宣布以1.8亿元收购明宇环球商管51%的股权，补充商业物业。

同时调拨上市募集资金用于业务发展。今年五月，新希望服务将“发展生活服务”资金增至7900万港元，约占当前募资余额的11.8%。

新希望服务在公告中表示：“生活服务是本集团重要战略发展业务之一，也是本集团的核心竞争力。”

上半年，其生活服务收入1.15亿元，贡献了22.5%的营收，这项业务的毛利率也不低，达到了44.1%，期内毛利5080万元，占总毛利的24.3%。

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