进击的国央企，物业并购市场主角已换

文 | 研究员何俊峰

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2021年上市物企并购达到顶峰，民企在并购市场风光无两。但随着物企估值回落，国资物企逐渐成为物业管理行业压舱石，国央企并购也越发频繁，年内华润万象生活并购三家递表物企，成为行业焦点。为何国央企会走进并购市场舞台中央，频繁并购操作的内生逻辑又是什么？本文将一一解答，同时进一步分析物企并购市场发展趋势，为行业发展提供借鉴与参考。

“一退一进”国央企成并购市场主力

2021年物企收并购达到巅峰，2022年热度下降但仍优于2020年。根据克而瑞物管监测数据，2021年全年共有29家上市物企发起53起并购，交易总金额达355.9亿元，为2020年（94.3亿元）的3.77倍。仅第一季度，上市物企共计公告12起并购事件，交易金额115.2亿元已超过2020年全年。单笔平均交易额为6.7亿元，为上年同期（1.75亿元）的3.85倍。

2022年并购市场整体降温，截止2022年9月23家上市物企发起39起并购，并购交易总金额为99.7亿元，仅为2021年同期（261.3亿元）的4成。整体市场虽已降温，但从数据来看，前三季度交易总金额已超过2020全年（94.3亿元），并购需求依然存在。

2021年并购市场主力是民营企业，个别企业为绝对主力，2022年头部民企并购意愿减弱。碧桂园服务以不超过100亿元收购富力物业成为迄今为止行业最大交易额的并购事项，2021年碧桂园服务在并购市场共计投入207.5亿元，占年度总交易金额的近六成，成为年内“并购王”。雅生活服务公告披露收购6家企业，成为年内交易最活跃的投资者。碧桂园服务、雅生活服务等头部民企是2021并购市场的绝对主力。

2022年以来碧桂园服务明确表示结束大规模收并购动作，其首席财务官在今年中期业绩发布会上表示：“追求规模的收购在相当一段时间内不是我们的重点，今年没有大的物管合约的收购计划。”雅生活服务、融创服务等企业也已经逐步退出并购舞台中央。

2022年前三季度国央企并购交易金额占比近6成，华润万象生活收购3家递表物企。从披露并购交易金额来看，2021年全年国央企披露并购交易金额仅3.2亿元，占比1%。2022年前三季度披露交易总金额58.5亿元，占比近6成。

2022年华润万象生活、招商积余并购频繁，央国物企已然站在并购市场的中央，华润万象生活前三季度将禹州物业、中南服务、祥生物业3家递表物企收入囊中成为行业焦点。

业绩压力、PE表现助推国央企站在并购舞台中央

上市物企业绩压力巨大，国央企也不例外。2021年以来上市物企纷纷为高规模增长立下flag，从披露业绩目标来看，企业在管面积增速普遍保持在30%-50%之间，部分企业增速设定甚至超过50%，企业规模拓展压力巨大，对于头部在管面积已经较大的企业而言，拓展压力更大。

国央企同样立下高额业绩目标，如华润万象生活提出确保在十四五期末在管面积达到4亿平米，中海物业也表示增长按5年战略规划去推进，即每年要保证5000到6000万平方米的外拓面积。

随着物业市场化程度的提高，物企丢盘事件时有发生，企业实际新增在管面积需要比预期在管增量更多。

上市国央物企中除保利物业、华润万象生活储备面积相对充足外，其余企业相对较少，较难满足企业在管面积增长的需求。承接关联方面积是储备面积的重要组成部分，近两年地产行业形势急转直下，房企销售放缓，关联方面积交付进度进一步减慢，同时企业规模竞速驱动下直拓市场竞争也趋于白热化。

对于保利物业、华润万象生活等已有一定储备的企业而言，这两年压力相对可控，但是未来压力依旧不小。

物企PE回落，国央企更具出价优势。2019年-2022年上市物企估值均出现不同程度回落，从近几年PE表现来看，国央企PE均值普遍高于民企，2019-2021年行业收并购PE相对较高，以民企并购为主。国资企业谨慎，担心安全性问题和国有资产流失，并未在高价阶段出手。

2022年以来资本市场物业股估值进一步回落，并购市场虽从卖方市场转变为买方市场，但民企资本估值低于并购估值，企业并购意愿减弱。而国央企资本市场市盈率普遍高于并购市盈率，当下市场国央企更具备出价优势。2022年三季度华润万象生活、远洋服务、和泓服务披露收购项目PE均在10倍以下，明显低于国央企平均PE13.5。

国央企剩余并购资金充足。根据克而瑞物管数据监测，2022年上半年43家企业披露并购资金使用情况，其中民企35家，国央企8家。从企业并购资金使用剩余情况来看，截至2022年上半年，仅55.8%的企业剩余并购资金超过1亿元，其中民企18家（占民企样本比例51%）、国央企6家（占国央企样本比例75%）。

剩余并购金额超过1亿元的6家国央企中，华润万象生活最多为54.9亿元，越秀服务、保利物业也在5亿元以上。对于国央企而言，千万级标的并购较为普遍，2022年前三季度千万级标的平均收购对价为5315万元，国央企在手并购资金依然充足。

而在地产形势严峻背景下，国央企关联方更为坚挺，物企发展也更为独立，这为国央企物业的发展也提供的良好的环境。

未来一段时间国央企或仍是并购市场主力

政策推动，国企存在上市需求。从物企当前上市情况来看，民企是绝对主力，民企经历了一段密集上市期，当前除部分筹备上市企业外，其余民企上市需求相对较弱，而地方国企、央企因为政策导向，上市需求依然旺盛。2020年6月30日召开的中央全面深化改革委员会第十四次会议审议通过了《国企改革三年行动方案（2020—2022年）》，2022年是国企改革三年行动即将收官，国务院国资委副主任翁杰明表示：在国企改革三年行动中，明确提出要通过推动国有企业的上市以及围绕上市进行各种改革，国企上市是深化国企改革的重要举措。

地方政府也正在推动国企上市进程，如：2022年10月11日，福州市政府发布《福州市政府高度重视审计整改工作推动国企国资深化改革》，为进一步推动国有企业市场竞争力，市场化开拓将被纳入福州国企考核，加快推进上市国企培育成为重要途径之一。

上市前并购必不可少。由于历史原因，国央企旗下物业企业普遍较为分散，企业上市前通常会进行一系列并购整合。招商积余、保利物业等上市物企上市前均通过整合并购体系内相关资源提高企业成色，获取资本市场认可。我们同时发现，在递表的或待上市的企业中，珠江城市服务、国贸物业等企业也进行了相关整合并购操作。据了解，深业物业、省直物业、武汉联投物业等更多国企正进行相关整合操作谋求上市。