唇亡齿寒？地产危机对物业的影响到底有多大？

文 | 研究员 周勤、陈珍珍

本文共5006字，阅读约需6分钟

2020年下半年，房地产融资监管新规出台。2021年房地产融资受到较大影响。去年下半年，随着房产销售量增速转负，房企债务违约潮拉开序幕。

地产关联企业遇到的困境，也给相关物企带来明显影响。在资产市场，二者走势变化高度相关。在企业经营上，房企流动性短缺，殃及关联物企。资金划拨调用，让投资者担忧物企经营独立性。地产企业土地和销售量减少，在未来几年，将影响到物企新增管理面积。

在此背景下，物企如何增强管理规范性、经营独立性，正成为不可回避的话题。

资本市场：

地产股和物业股同频共振

2021年，受制于宏观经济及全球经济形式严峻、房企信用风险暴露的影响，房地产及物业板块下挫持续时长超半年之久。从板块指数来看，2021年以来，物业管理与房地产指数走势高度相关。

受到地产流动性危机的影响，物业管理行业也遭受较大的冲击，部分上市物企延迟发布年报，有的截至目前仍处于停牌状态，还有几家物业企业被恒生指数除名。整个物业板块估值也遭受腰折，上市物企PE值在2020年中达到高点后一路下行，截至2022年10月10日，上市物企PE均值为10.70，目前和房企PE（10.22）估值接近。

关联方地产危机对于物业管理行业影响如此显著，主要原因来自市场对其经营独立性的存疑。而就物业企业管理面积而言，存量上，关联方的面积仍然是基础，但占比逐步下降。增量上，目前关联方长期的供给能力趋弱，市场化占比提升趋势显著。

物业管理源于地产开发，但与地产制造业属性及高速周转金融属性不同，物业管理本质上是服务性行业，其盈利增长来自于覆盖规模广度和关联拓展深度。随着物业企业大力拓展第三方项目、加大收并购力度，物管业务的独立行业属性和趋势，在存量时代将更加显现。

债务违约：

关联物企“输血”地产

2020年下半年，房地产监管基调转变。央行联合住建部提出“三道红线”融资监管新规。央行、银保监会发布房地产贷款集中度新规，抑制资金过度流向房地产，影响实体经济。

从2021年开始，房企融资受到了较大影响。到下半年，房产销售增速进一步转负，拖累了企业的运营现金流。在此背景下，多家地产或关联企业陆续发生债务违约，房企债务违约潮拉开序幕。

地产企业出现的债务风险和现金短缺，给关联物企带来不利影响。主要体现在四个方面：

一、地产直接向物企借钱或担保付款

在当前资金环境下，向控股股东提供借款，既让投资人对钱款能否安全归还感到担忧，也不是物管公司的正常业务。市场会迅速对此类事件给出负面反馈，例如股价下跌、评级下调。如果存在违反上市监管规定的，还将面临相应处罚。

二、地产向物企出售资产

一类是卖相关公司股权，例如商管。另一类是直接卖不动产物业资产。前者似乎存在相关业务合并整合的可能。但对投资人而言，仍不免感到担忧。一些交易披露后，在市场或投资人的反馈下，最终取消。

三、地产关联方应付账款欠款

从2022年中报数据看，上市物企应收账款压力进一步加大。57家均值从去年同期的8.84亿上升至今年中报的12.44亿元，同比增长40.7%。

应收账款/营收占比最高的10家企业，有7家公布了关联方与第三方数据，结合关联方的在管面积比例，佳兆业美好、融创服务、时代邻里等物企关联方拖欠更加明显。

四、抵押股权或出售物业公司

地产资金紧张，物业公司股权就被抵押，或者干脆摆上货架出售。离开关联房企控股，有利于物企的独立发展。但同时也意味着，要更加依靠市场化打拼的能力。

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未来隐忧：

地产供货放缓，物企未雨绸缪

2022年前三季度，TOP100房企新增土地建面为1.06亿平方米，同比下降77.3%。土地建面大幅下滑，新增可交付住宅面积也将大幅下降。也意味着两至三年后，物业公司可从地产母公司获取的新增在管面积将大幅减少。

2022年前三季度，TOP200房企操盘面积为3.26亿平方米，同比下降49.9%。同样意味着，一至两年后地产公司可交付的新房管理面积可能打五折。

短期来看，2022年地产市场规模急剧下跌是阶段性现象。目前，各地试探性放松调控政策，推动需求端恢复。央行下调首套房贷款利率；支持房企发债融资。各地政府推出“保交楼、稳民生”政策。9月，土地成交同比降幅收窄；全国商品房月度销售面积同比降幅收窄。市场出现复苏征兆。

长期来看，二十大“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。增量市场向存量市场转化，保障性住房等大力推进，是未来市场供应来源的重要转变趋势。

面对未来市场形势变化，物企当未雨绸缪。从追求规模的增长，到关注利润的增长。从服务地产企业为主体，到关注未来服务主体多元化的转变。从多元业务探索到明晰自身能力圈，锚定长期发展战略。行业步入理性竞争时代，物企更加需要依托拓展力、服务力、运营力的综合实力提升，实现有质量的增长。

物企破局：

规范治理与独立化发展

近一年，整个物业板块都受到了不同程度的冲击，导火索是地产方遭遇融资现金流危机，从而累及关联物企。关联交易、财务担保、卖股引战……物业企业有百般变现与反向“输血”的方式，然而流动性窟窿不易填，出钱又出股的物企为地产纾困，却将自己置于艰难的处境。年报披露的过程中，不少物企踩中了关联交易的“雷点”。 

物企破局，一方面在于公司内部治理规范化。企业在经营过程中会面临着多方面的风险，也要展开多方面的风险防控工作。引入战略投资者，实现股权结构的多元化。建立合规体系，规范管理制度、财务制度、风控制度。

例如，5月10日，新希望(000876)服务与新希望地产达成关联交易意向，前者为后者提供物业销售业务以获得代理费，后者则给予前者“独家销售权”，并收取保证金。保证金每年最高2.3亿元，若成功签约，两年多时间累计缴纳6.9亿元的保证金费用。但是9月，新希望服务已宣告取消该交易。

为缓解母公司资金压力，宝龙商业曾拟购买母公司一栋办公楼资产。5月11日，宝龙商业发布公告称，计划收购一幢位于上海的办公大楼，代价8.68亿元。买方为宝龙商业全资附属公司上海商盛，卖方为宝龙控股全资附属公司宝龙富闽。6月6日，宝龙商业发布公告称，终止向宝龙控股收购于上海的办公楼。

另一方面，依托地产而生的物业服务企业，未来最重要的发展关键点却是如何摆脱地产，走上独立发展之路。借鉴国外标杆公司经验，以First Service为例，经历过先“全业态全服务”后聚焦到住宅相关资产服务的过程。其发展经验显示，物企深耕优质赛道，注重精细化运营，实现高品牌认可度，增值服务领域高度专业化，或为未来发展路径。

2021年以来，政策对于物管行业领域延伸支持力度继续加强，国内典型物业企业已在生活服务、资产管理、房产经纪、团餐团购等增值服务赛道充分进行了布局。未来，其发展空间和经营领域更为广泛和多元化，充分挖掘更多的服务类消费需求。

独立化发展将为物业服务企业有效化解来自于关联方的经营危机影响，降低企业自身发展的不确定性，防止被资本市场“误杀”。同时，独立化发展也将倒逼物业企业增强市场外拓能力，持续提升管理规模中的第三方面积占比，促进企业良性循环发展。

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