商业地产零售业态发展：迎难而上

过去的一年中，疫情虽多有散发，但是商业地产发展总体复苏向上。我们可以看到商业地产行业涌现出更多的活力与发展风向。资管时代的深耕与机遇把握，让不少业态、项目和企业的核心竞争力进一步凸显；办公空间服务和产业的结合，打造了更高的楼宇经济价值；文商旅的创新融合，激发出更多的商业空间和想象；而创新技术、新零售、数字化和ESG的渗透，则让行业的可持续发展有了更多的支撑力量。

于创新涌动的发展浪潮中，观点指数研究院通过专业深度的数据研究与调研剖析，于2022观点商业年会现场重磅发布《表现力指数·2022年度商业地产表现报告》。

以下为《2022年度商业地产零售业态发展报告》及研究成果：

今年以来，全国零售商业市场（本文所指的商业地产零售业态主要指购物中心、社区商业、街区商业、奥莱等）依然受到疫情影响，但韧性仍存，各项消费端和开发端关键指标维持稳定。

新入市项目上，今年1-9月无论是数量或体量都同比去年下滑。疫情和商业市场回归理性的背景下，社区商业及奥莱业态较为活跃，有不少创新项目面世。

虽然疫情影响依旧存在，但大部分样本企业都经受住了考验，具体表现为规模和营收的双增长。

此外，数字化在日常运营中的优势开始凸显，华润万象生活、宝龙商业及印力等企业依靠数字化系统实现了会员数量的增长，并体现在消费增收层面，预计后续会继续加强相关业务和系统的建设，进一步降本增效。

首店方面，二线城市的吸引力和竞争力日益加强，零售类首店继续受到样本项目青睐，首店效应持续发酵。

市场表现平稳，大宗交易以内资为主

消费市场表现上，今年1—9月份，社会消费品零售总额录得32.03万亿元，同比增长0.7%，基本与去年持平。

商业物业开发方面，9月商业营业用房新开工面积累计为6507万平方米，同比下跌39.6%，开发投资则录得累计值为8276亿元，同比下滑2.2%。

两者仍处于下行中，可以看到商业投资保持理性，投资市场仍较为审慎。

大宗交易方面，据观点指数不完全统计，期内共录得6宗零售商业地产物业大宗交易，交易标的主要为零售商业物业或综合体。

交易城市以“北上”为重点区域，此外也不乏部分二三线城市的机会物业出售。

整体而言，资产交易双方基本为内资和港资企业。

从资产的腾挪中可以看出买卖双方的发展策略。期内，世茂集团出售位于上海的人民广场世茂52+，联系上半年的财务状况，可以预估资产交易更多是基于回笼资金的需求。而王府井(600859)收购首创置业海南奥莱项目与目前重点发展的奥莱业务有较大关联，奥莱目前是其除购物中心、百货外的主营业务。

较受关注的还有长实、希慎两大港资交易的上海世纪盛荟广场，长实出售的原因主要有两方面，一是疫情关系使得地产业务受到影响，二是近年来频繁在内地出售各种物业，将投资重点放到英国。

于希慎而言，此前主要在香港发展物业，首次进军内地房地产市场，表明了港资企业对内地市场的持续看好。

观点指数认为，目前国内零售商业资产交易呈现出向头部集中的趋势，低成本资金持有方迎来了机遇，如上述加码内地的港资及信托企业。

此外，目前机会性投资方向有所改变，投资者更青睐和追求高确定性的高增长资产，对具有较大发展潜力的优质资产尤为青睐。

新入市项目近200个，社商奥莱业态发展加速

零售业态增量市场方面，据观点指数不完全统计，2022年1-9月，全国范围内共开业零售商业项目近200个，总体量近1200万平方米。其中，5、9月的开业项目较为集中。

而2021年1-9月，全国范围内共开业254个项目，总体量约2314万平方米。对比之下，无论是数量或体量都比去年有所收缩。

今年上半年上海、深圳等地疫情爆发，给商业经营带来较大影响，上海封城更是导致上半年零项目开业。

和近几年无异，中小体量继续是主流趋势，期内开业项目中10万平方米以下（含10万）的项目占比最多，约8成，其中2-5万平方米以下（含5万）占比接近四成，小体量项目在增量市场上占据越来越重要的地位。

业态分布上，除购物中心业态外，社区商业、街区商业及奥特莱斯等业态也有一定体量的项目开出。

以奥特莱斯为例，据观点指数不完全统计，仅上半年就有11个奥莱项目开业，总体量约103万平方米。

城市分布上，一二三线城市均有项目入市，但总体以三线城市为主，反映出当下奥特莱斯业态的下沉趋势。

运营企业上，样本企业如百联、益田旅游商业等均有项目开出，此外部分本土企业也布局了新项目。如天河城商业打造的首家“奥莱+公园”主题式购物中心天河城奥莱公园开业，丰富了广州的奥莱市场，给消费者提供更多选择。

样本企业部分新开业重点项目中，主要以购物中心业态为主，其中也有社区商业的身影。

样本企业在未布局城市和新产品线拓展也不乏有新的进展，如华润万象生活期内重点放在高端购物中心万象城上，开业的海口万象城是华润万象生活在海南打造的首个高端购物中心，也是海南地区首座高端商业综合体。

而武汉万象城是华润万象生活全国首座万象城3.0旗舰商业项目，也是武汉首家万象城。

此外，龙湖重庆爱加两江星悦荟开业。一定程度上表明龙湖走上轻资产道路后，加大了对社区商业的发展力度。目前，龙湖商业以“天街”为主要品牌，星悦荟则是重要补充，轻资产外拓未来能借力社区商业有更多的收获。

增长趋势延续，3家企业在管规模超千万平方米

回顾样本企业上半年的营收情况，12家样本企业中，有9家实现了收入同比增长，增幅从3%到26%不等。其中，华润万象生活、太古地产、龙湖集团、新城控股(601155)等企业抵住了疫情的影响，展现出不错的抗风险能力。

近年来龙湖均实现了收入的持续增长，从不同开业年期的商场租金来看，9年以上商场同比基本持平，3-6年同比增长9%。目前，龙湖开业9年以上的商场10个，6-9年8个，3-6年11个，3年以内36个，未来租金收入增长值得期待。

高端商业市场上，恒隆和太古保持稳定。虽同受疫情影响，但零售额、租金等部分关键指标录得增长。华润万象生活则进一步加固高端购物中心护城河，新增武汉万象城、福州万象城和海口万象城3个购物中心，目前在营重奢购物中心数量增至11个。

规模方面，目前在管项目数量超过100个的有珠海万达商管、新城控股和印力集团；超过50个项目的有宝龙商业、华润万象生活及龙湖集团。余下样本企业中，过半的项目数量在20个以下。

在管面积上，目前珠海万达商管、新城控股及宝龙商业均超过1000万平方米。

以轻资产模式为主、或轻重并举的企业发展速度最快，这类企业以珠海万达商管、新城控股、龙湖集团等为代表。

而目前港资企业在运营现有项目的基础上，也展现出了对大湾区的重视以及强二线城市的下沉。

如太古地产在财报中提及，大湾区将是未来的投资重点。据观点指数了解，目前其规划项目有广州市聚龙湾片区发展商业项目以及深圳太古商业项目。

轻资产加速，数字化探索成效初显

自踏上轻资产发展之路后，样本企业的项目外拓步伐有所加快。

据观点指数统计，期内共有13家样本企业传出相关的签约消息。其中，中海商业、碧桂园文商旅、珠海万达商管、华润万象生活及龙湖集团在市场上签约了较多项目。

除签约单个项目外，部分企业相互之间还缔结了长期合作协议，获得合作方旗下所有商业项目的运营管理权。

如建业地产拟将全部商业项目以整体运营管理的模式与珠海万达商业管理集团股份有限公司展开合作，后者全面负责相关商业项目的招商、对外租赁、运营和物业管理等。

就资本市场反应来看，目前对商管企业上市的热情有所下降。去年提交招股书，计划在港交所上市的珠海万达商管至今尚未传来好消息，继首次招股失效后，其招股书将在10月22日来到二次失效的节点。

拥有多年轻资产发展经验的珠海万达商管，在行业中具备一定优势，但同时也存在风险。主要在三四线城市扩张，这类城市往往存在人口较少、消费力较弱的问题，是否能复制过往的成功模式并保持长期增长，存在很大不确定性，而过度扩张对于整体盈利能力的提升可能会产生反作用。

数字化探索方面，部分头部样本企业在财报中公布了目前取得的成效及未来的发展方向，数字化手段的优势显现。

可以看到，目前商业地产企业的数字化发展主要集中在会员体系构建、商户资源的整合，以达到提升整体运营效率、降本增效的目的。如华润万象生活提出加快构建跨场景、一体化大会员体系；宝龙商业强调打造智慧商业，增强轻资产输出核心竞争力等。

对于企业自身而言，独立发展数字化面临着种种难题，如经验的缺乏、资金大量投入带来的性价比问题。

在此背景下，不少企业选择与科技公司合作，如宝龙商业此前与腾讯合作，而华润万象生活也在财报中透露将计划战略投资商业运营、物业管理及城市管理相关的科技公司，为商业管理服务赋能。

以会员系统的建立成效来看，数字化系统在会员获取及消费贡献上表现突出。如宝龙商业和印力集团截至上半年会员分别达到560万、1808万。而会员消费占比也有不错表现，宝龙商业全国会员消费达17%，个别项目超过25%。

二线城市渐成主舞台，零售类首店热度持续

业态店铺引入上，首店经济依然是关注的重点。

首店是衡量城市商业吸引力、项目招商能力的重要参考，加之在增强项目独特性、吸引更多消费者上发挥着积极作用，因此也成为不少新旧项目招商的重中之重。

从观点指数观察的重点一二城市来看，深圳在引入首店数量方面居于一线城市之首，上海则因受到疫情较长时间的影响，数量上稍逊于其他三个城市。

二线城市中，武汉在首店引入数量上表现突出。据观点指数了解，大部分由新开项目和调改项目贡献，如华润万象生活期内新开的武汉万象城以及武商旗下两个重点商场武汉武商MALL·国广、武汉武商MALL·武广均有不少重量级首店引入。

今年以来，疫情反复实际上使得更多首店最终落地在了消费力、时尚力迅速崛起的新一线、二线城市。从开拓新市场和规避风险角度来看，不失为一种实现扩张的有效方式。

聚焦到样本项目层面，9月观点指数观察下的成都远洋太古里、上海K11以及今年新开业的武汉万象城都继续有首店亮相。

业态方面，传统零售业态依然是重点，包括跑鞋、珠宝、美妆等在内的首店热度较高。其中，来自国外的品牌特别是奢侈品牌依然占据重要地位。

回归到现实层面，首店引入还是要遵循项目定位和消费者客群需求，才能将首店效应发挥得更为彻底。