地产拆雷,物业回归:11交易日超涨77%,9支股翻番

2022-11-16 08:55:36 中指物业研究 微信号 

? 戳这里,试用【中指·物业云】获取物业市场数据

? 戳这里,加入【中指社群】地产/物业/投拓/产城  

11月11日,央行和银保监会联合发布254号文《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》,包括十六条具体举措,被称为支持房地产市场平稳健康发展的“金融16条”;14日,银保监会、住建部、央行再次释放政策利好,联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》(以下简称《通知》),进一步明确支持优质房地产企业合理使用预售监管资金,防范化解房地产企业流动性风险,并对保函的额度和期限、商业银行开具置换预售监管资金具备的条件、房地产企业如何使用保函、商业银行如何防范风险等内容作了明确规定。

房地产行业作为物业管理行业的上游行业,其发展对物业管理行业有直接影响。加之开发商母公司作为物业企业业务的重要供给来源之一,物业企业与开发商母公司相互持股等“不可分割的关系”,可以说,“金融16条”等利好政策不仅仅是房地产行业的直接利好,也是物业管理行业可持续发展的有力推手。

关联开发商债务雷“被拆”

物业企业后顾之忧解除

从业务上讲,控股股东可以决定公司的战略,有决策权,在人员管理上,控股股东有选择、监督管理者权,对公司董事、监事有提名权等,在财务上,可以进行大股东的股权质押贷款等。大股东尤其是控股股东对企业的重要性不言而喻。截止2022年11月15日收盘,物业服务上市企业第一大股东持股比例超过50%以上的共有40家,占所有上市物业企业的63%。这其中,第一大股东绝大多数为开发商母公司,开发商母公司作为控股股东对物业服务企业的重要性一目了然。

表:部分物业上市企业第一大股东及持股比例

注:数据截止2022年11月15日收盘

开发商债务压力缓解,物业公司价值回归。《通知》全面调整优化房地产金融政策,是稳经济、稳增长的重要举措,意义重大。第一,支持的对象范围广,对国有、民营等各类房地产企业一视同仁,特别是聚焦主业、资质良好的民营房企,将获得更多房地产贷款支持。第二,支持贷款、信托等存量融资展期1年,将有效缓解房企短期偿债压力;第三,加大利用发债、信托等支持房企融资。

从供给端满足房地产项目合理融资需求,大大缓解开发商资金链压力,债务雷有效化拆,进而也解除了物业公司的后顾之忧,破除物业企业为开发商输血管道,物业得以回归其本身的价值。

保交楼,也就是保业务供给

《通知》强调保交楼,支持开发性政策银行提供“保交楼”专项借款,楼盘落实了“一楼一策”,鼓励提供配套融资支持,配套融资有司法保障,同时,明确配套融资最长有3年的资金投放期限,明确了后续销售款为还贷来源。

保交楼对于物业服务企业来讲就是保业务供给。一方面,非主业增值服务作为物业服务企业的重要业务板块之一,其来源为开发商母公司,目前,多数物业服务上市公司的非业主增值服务收入占比仍较大。从2021年年报数据看,除部分未列明非业主增值服务收入的公司外,52%的公司非主业增值服务收入占总收入的比例超过20%,部分企业该比例超过40%。另一方面,保交楼也意味着物业服务企业基础服务业务的新增长。物业管理企业基本业务就是物业服务,保交楼就意味着潜在在管面积的增长,增量市场仍有空间。

行业本身属性+“雷”拆+业务增长预期

=资本市场应声而起

物业管理行业轻资产、低负债率、稳定现金流、重要民生服务业等行业优质属性从未改变;当下,关联方资金链暂时缓解,不仅有利于房地产企业业务的持续推进,也是对物业企业的债务松绑;另外,物业服务企业的外拓能力在持续增强,社区增值服务也在持续发力,城市服务、IFM等赛道逐步打开,行业发展充满想象空间,行业价值回归理所当然,资本市场也是应声而起。

恒生物业服务及管理指数自11月1日1777点开盘至11月15日收盘,涨幅达77%,最近三日以来,更是在政策的催化下,涨幅超过35%;行业总市值回升至4448.88亿港元,距最低点2967.65亿港元涨49.90%;行业PE达到10.51倍(剔除部分负值);9家上市物业企业股价走出翻倍行情,碧桂园服务11个交易日涨幅达170.04%,市值达到666亿港元,近3个交易日股价涨幅更是达到了65.83%;旭辉永升服务、新城悦服务11个交易日股价涨幅分别达到169.39%和142.86%,排名第二位与第三位,物业服务企业在资本市场得到了认可。

表:物业板块11月1日低点反弹以来部分物业股股价涨幅

注:数据截止2022年11月15日收盘

中指云,搜索物业市场研究报告↓

中指研究院·中指云平台(https://u.fang.com/yt994g/),为行业提供:

● 4万+房地产报告每日更新,涵盖住宅市场、房企研究、土地市场、物业研究、政策解读、指数研究等诸多领域;

 2300个城市地产数据、225万宗土地的推出成交信息、40万个住宅项目和5万栋商用物业的交易数据;

● 中国城市投资吸引力排名,百城房价,查城市、查房企、查地产数据、查房地产政策;

● 京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游等核心城市群集中供地、土地拍卖快讯。

https://u.fang.com/yt994g/

(责任编辑:蒲莎莎 )
看全文
写评论已有条评论跟帖用户自律公约
提 交还可输入500

最新评论

查看剩下100条评论

热门阅读

    和讯特稿

      推荐阅读

        【免责声明】本文仅代表作者本人观点,与和讯网无关。和讯网站对文中陈述、观点判断保持中立,不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考,并请自行承担全部责任。