财报金选丨首份物业年度业绩出炉 越秀服务给投资者信心打入一针强心剂

自从房地产行业业绩下行，“爆雷”不断之后，作为下游的物业企业也普遍受到影响。无论是营收规模、盈利水平斗出现下降，甚至连龙头物企的盈利也出现了大幅下降，因而发出了盈利预警。

但今年第一家发布物业年度业绩的越秀服务（06626.HK）却为投资者带来了对物业行业盈利信心。2022年，越秀服务营业收入达人民币24.86亿元，同比增长29.6%。毛利率为27.3%。股东应占盈利为人民币4.16亿元，同比增长15.7%。董事会建议宣派年度末期股息每股0.109港元（相当于每股人民币0.096元）。

有投资者第一时间对这份业绩给出肯定评价，“手握现金44亿元，年赚4亿元，市值扣除现金，是6倍多PE。安全性没得说，母公司每年双数增长稳定……”

而让人预料之外的是，越秀服务完成了高质量增长，并没有动用2021年募集的资金。这给投资者带来一个新的业绩增长模型：用管理驱动实现的高增长方式。

行业前景光明

“虽然受到行业下行的冲击，但整个物管行业发展还是向好的。”越秀服务董事会主席林峰说。

尽管，地产行业下滑，使一部分物企的盈利受到冲击。但近年来，物企管理业态的多元化趋势，仍然让大部分物起受益。

越秀服务就是其中的一家，得益于非商业物业在管面积增加和增值服务类型多样化，物业管理服务收入为人民币8.12亿元，同比增长26.3%；社区增值服务收入同比大增47.1%至人民币6.50亿元；非业主增值服务收入为人民币4.79亿元，同比增长40.8%。

2022年，越秀服务新签约项目84个，新增合约建筑面积1309万平方米，新增外拓面积843万平方米，同比增长138.5%。首次进入天津、昆明、福州、南宁、丽江等新城市(300778)，进一步完善核心区域的布局，提升管理密度。同时，又相继中标广州新文化(300336)馆、烟台西海岸医院等项目，进一步拓展在场馆以及医院等方面的业态，提升对不同业态的服务能力。2022年10月，越秀服务收购广州长隆集团旗下广州市秉信物业管理有限公司100%股权，总对价仅人民币950万元，新增合约面积约79万平方米。

截至2022年12月31日，越秀服务在管项目323个，总在管面积5169万平方米，合约管理项目387个，合约面积7060万平方米，形成了以粤港澳大湾区为核心，华东、华中、北方和西部四大区域为重要支撑的全国化布局。

盈利与规模同步增长

追求有质量的增长，是越秀服务的目标。尽管，手握接近44亿元现金，但是越秀服务并不像有些物业企业那样，通过“买！买！买”做大规模。截止目前，在上市募集用于收购的9.79亿元中，越秀服务只动用了1311万元。林峰说，公司上市三年内实现1亿平米在管面积这个目标不会有变化，但更加注重规模和利润的匹配，确保有质量的增长。

这不仅仅体现拓展的单项目盈利指标，越秀服务也会关注收购回来的项目与越秀服务所在管理区域的这种重叠度，要求能提升管理密度，协同发挥更好的资源，产生规模的效益。

另一方面，越秀服务的外拓能力也在不断增强。目前，第三方拓展面积已经超过了股东提供的面积。

尤其是2022年第三方外拓的管理面积大幅提升近1.4倍，达到了843万平米，占总的新增合约面积大概是67%。第三方的合同金额也达到了3.1亿元。在TOD领域，多年积累的物管经验，进一步提升了公司的外拓能力，使公司在多个城市的TOD项目外拓方面取得重大突破。成功中标福州地铁二号线、长沙地铁六号线、青岛地铁四号线、丽江地铁一号线的TOD项目，实现TOD物业管理业务的全国化，为公司TOD物业管理市场化和规模化的发展进一步夯实基础。在2023年，越秀服务还将重点发展包括重庆、昆明、南宁、杭州、无锡等城市的TOD项目。

林峰认为，TOD项目在保洁、保安等多个层面具有专业性要求，越秀服务有信心和能力在交通枢纽物业管理领域进一步深拓，争取在2025年达到市场总量的10％，也就是1000公里的水平。

除了不断深入拓展多元业态，越秀服务也加大了大湾区以外的拓展，尤其是长三角区域，因为物管单价高，成为越秀服务发展的重点区域。

物业行业或进入管理驱动时代

不仅是外拓能力进一步提升，物管面积规模快速增加，更重要的是越秀服务在社区增值服务和非业主增值服务领域的深入开拓，让公司有能力在房地产市场下行时，依然能有效地实现盈利增长。

2022年，越秀服务的社区增值服务收入增长47.1%，其中家居生活服务所占的比例达到了61％，另外有33%的业务，则来自于美居。导致家居生活服务快速增长的原因，是越秀服务积极发展社区新零售，在线商品销售的快速增加，为公司带来了业绩提升。

林峰说，得益于公司对增长方式的高质量目标，以及发展区域的高消费能力，目前越秀服务正在社区增值服务领域进一步深挖潜力，越秀服务还推出了“越福到家”的自有服务品牌，提供清洁、保姆、维修等服务，进一步扩大了社区增值服务的内容范围。

除了担纲营收和毛利重头的生活家居服务和美居服务外，越秀服务在去年还首次涉足车位使用权的经纪服务，精准把控车位的销售时间和定价，进一步扩大了收入来源。

另外，越秀服务还涉足楼宇智能化的设计与咨询，提供相应的产品。多元的收入来源，让越秀服务有能力和底气，进一步提升服务品质。

年度业绩刚刚公布时，就有投资者评价，越秀服务应该是员工和供应商的获得感极佳的物企。

而在年度业绩会上，林峰也坦诚，2022年度的毛利率较2021年有缩下降，有一部分原因是因为公司希望能进一步提高服务的品质感，因此牺牲了利润，以持续提高客户满意度，优化服务品质。

而作为服务的主体，员工福利开支在去年增长了34％，甚至超过了公司的营收增幅。另外，公司还启动了对核心骨干的股权激励计划。这些措施不仅调动员工积极性，让公司的品质服务目标高效兑现，也进一步推动了业绩和盈利的持续上升。

根据公司业绩，2021年6月上市募集16.32亿元的越秀服务，迄今只花费了1亿元运用于包括策略收购与投资、发展社区增值服务、开发信息系统和智能社区，迄今却已经实现了很多物业企业花费了大量资金却仍然没有实现的高增长。

从中也许可以得到这样的启示：在物业行业，管理质量和管理效率的重要性，要超过一味的资本推动。