年报解读| 弘阳服务：2022年净利润9386万元 非业主增值服务拖累营收

3月23日，弘阳服务集团有限公司（HK01971，股价2.2港元，总股本9.13亿港元）发布了2022年业绩报告。

截至2022年12月31日，弘阳服务实现营收11.03亿元，小幅下滑2.4%；毛利2.56亿元，毛利率23.2%；净利润9386万元，股东应占溢利9199万元。

截至报告期末，弘阳服务在管项目285个，签约建筑面积约54.83百万平方米，其中在管建筑面积约为44.86百万平方米，较2021年12月31日增长约23.28%。

非业主增值服务拖累营收

克而瑞物管在《2022-2023年度中国物业管理行业发展白皮书》指出，受疫情蔓延、上游地产行业整体下行、物企成本支出上涨等因素影响，2022年上市物企告别高增长、高毛利时代，净利润首次出现普遍下跌，甚至有部分物企出现亏损。

作为主营业务，物业管理服务板块2022年为弘阳服务贡献了8.35亿元收入，占总收入的75.7%，同比增长10.8%。对比弘阳服务上市以来的3份年报数据，物业管理服务收入在总收入中的占比最高。

弘阳服务表示，由于社区增值服务从多赛道进一步转为精选赛道发展，非业主增值服务面临巨大挑战。

报告期内，弘阳服务的非业主增值服务收入124.6百万元，较2021年同期收入180.3百万元下降30.9%；社区增值服务收入143.8百万元，较2021年同期收入196.1百万元下降26.7%。从财报披露看，非业主增值服务收入的减少主要是服务案场项目减少，社区增值服务收入减少的主要原因是车位销售收入减少所致。

外拓加速 利润有所下滑

值得注意的是，在2022年物企并购、外拓意愿普遍不强的背景下，弘阳服务在管面积还是同比增长了23.28%，并且加快了外拓脚步。

弘阳服务董事会主席曾俊凯在报告中透露，目前弘阳服务布局全国55座城市，在管项目285个，合约面积规模5,483.09万平方米，较2021年增速4.24%；在管总建筑面积4486.4万平方米，其中市场外拓面积达2140.67万平方米，占在管建筑面积47.71%，较2021年增速11.78%。

但规模的增长没能让利润同步上扬。截至2022年末，集团毛利2.56亿元，同比2021年末下降了约20.0%。对于利润的下滑，弘阳服务方面坦言，主要由于前述非业主的增值服务及社区增值服务的收入有所减少，而毛利率下降5.2个百分点至23.2%，则是由于上述两项业务的毛利率下降所致。

另一方面，外拓加码在一定程度上加重了弘阳服务的成本负担。

尽管物业管理服务收入增长显著，但在管项目数量持续增加，新增项目接管前期成本投入较多，同样带来了该板块的毛利率下降。2022年，物业管理服务板块毛利率22.2%，较2021年同期的25.6%下降3.4个百分点。

此外，从总成本上看，业务规模扩张带来分包成本增加，令弘阳服务的销售及服务成本达到8.47亿元，较2021年同期809.6百万元增长约4.6%。

展望2023年，弘阳服务预计物管行业规模仍将继续扩展，但整体增速较2022年同期会明显放缓。考虑到地产新盘竣工体量下行和并购量减少等因素，行业正在由扩规模向追求有质量的增长转变。面对这一转变，物管行业或将聚焦于服务质量提升、单盘盈利能力建设和品牌价值提升三大维度，在实现规模增长的同时提质增效。

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