首份年报 越秀服务2021年利润增长80.6%丨资色·曝财报①

3月3日，越秀服务(6626.HK)发布2021年全年业绩并举行业绩会，开启2021年港股物业行业年报季的序幕。

从数据看，越秀服务在上市首年取得了相当靓丽的业绩。实现收入19.18亿元，同比增长64.2%，公司拥有人应占盈利为人民币3.6亿元，同比增长80.6%。

越秀服务在上市后通过收并购、外拓等方式不断拓展在管面积，实现规模的快速增长，在业绩会上，越秀服务管理层披露了2022年的新目标，增速将不低于行业平均水平。在中长期目标方面，越秀服务仍坚定的执行3年冲刺1亿平方米管理面积的目标，并持续深化城市服务、强化TOD业务能力，给股东带来良好的回报。

非执行董事兼董事会主席 – 林峰先生（中）

? 执行董事兼行政总裁 – 张建国先生（右二）

? 执行董事兼常务副总裁 – 毛良敏先生（左二）

? 财务总监 – 陈冬鹏先生（右一）

? 资本运营总监 – 万思蕴女士（左一）

规模利润双增长

深挖增值服务提升盈利能力

对于越秀服务而言，上市首年便是收获之年。

64.2%的规模增长以及80.6%的利润增速，对于资本市场来说是惊喜的，3月3日收盘，越秀服务实现6.51%的日涨幅预判了此次业绩。

在两个增长数据的背后，则是越秀服务盈利能力得到不断强化，呈现高质量的增长态势。

数据显示，越秀服务2021年毛利率为35%，同比增长0.5个百分点，较2019年27.2%的数值提升7.8个百分点；净利率为18.7%，同比增长1.7个百分点，较2019年提升8.5个百分点，整体盈利能力持续增强。

规模的增长源于公司管理规模提升，数据显示，2021年越秀服务在管面积为3887万平方米，2021年新增在管面积为796万平方米；合约面积为5838万平方米，2021年新增合约面积为1021万平方米。

从收入结构细分看，越秀服务盈利水平提升与深挖社区增值服务关系密切。数据显示，2021年越秀服务社区增值服务实现营收4.42亿元，同比大幅增长228.8%，占总营收的比重达到23%，同比提升11.5个百分点。

从业绩占比看，社区增值服务在2021年取得了突破性的成果。再细分看，美居服务业务表现较好，实现营收1.39亿元。

大幅增长的社区增值服务不仅增厚了越秀服务的收入规模，同时对盈利增长带来了明显利好。数据显示，2021年社区增值服务毛利率为46.1%，同比增长8.3个百分点。

TOD业务持续拓展

强化差异化竞争力

从越秀地产拆分出来，越秀服务在TOD项目运营方面承接了地产的优势，在上市之后持续拓展，强化了差异化的竞争力。

数据显示，2021年，越秀服务TOD物管营收达到2.38亿元，占总营收的比重约为12.4%。全年新增拓展了TOD物管合约面积114万平方米。截止2021年12月31日，TOD在管面积570百万平方米，合约面积610万平方米。

上市后，越秀服务加快了外拓的步伐。2022年，越秀服务的TOD业务开始走出广州，成功中标了福州地铁2号线，并已与重庆、长沙、昆明、福州、南宁、青岛6个城市地铁公司建立业务联系。

相较于住宅与商业管理服务，TOD业务的进入门槛更高，同时更考量服务商的专业水平，这是越秀服务的优势。目前国内地铁运营的城市和范围在拓展，同时城市间的轨道交通发展均给TOD业务提供了更宽广的空间，越秀服务管理层表示，未来将继续拓展TOD业务规模，介于其他业务板块的增速更快一点，希望在未来该业务的占比保持在10%左右。

加速收并购与外拓

3年冲刺1亿平方米规模

物业上市潮便是行业规模扩张的黄金时间，在部分房企陷入流动性困境，旗下物业公司被摆上台面，成为出售回笼资金的优质标的，两者因素叠加，物业行业洗牌以及规模集中度有望继续提升。

于越秀服务而言，上市融资，并定下3年内实现1亿平方米管理面积的目标。据越秀服务管理层表示，目前仍在坚定执行该目标。

从资金情况看，截至2022年报告期末，越秀服务现金及现金等价物约为38.3亿元，冲劲充裕，同时每年有稳定的收入补充，为公司扩张准备了充足的资金。

扩张目标方面，越秀服务管理层表示，2021年新增合约面积超1021万平方米，其中约为60%是第三方外拓的，所以在外拓方面，越秀服务2022年的目标将会实现翻倍增长，也就是说要实现将近1200万平方米的外拓面积增长。

针对当下物业企业的收并购机会，越秀服务目前正在接触的有3-5家，暂时没有敲定，正在根据收并购的标准对标的进行研判，判断其后续的发展潜力。

在收并购方面，越秀服务有着一套自身严格的标准，其董事会主席林峰在业绩会上表示，越秀服务除了要规模，更注重收并购标的的质量，需要比较好的盈利前景，研判项目所处的位置，城市发展潜力，居民消费潜力，楼盘本身的建造质量等维度，做出充分考量。

2022年，越秀服务将持续深耕住宅、商业、大交通以及城市服务，深挖C端增值服务、美居服务、社区商业管理、科技服务以及商业咨询与运营5大业态，强化增长潜力。关于2022年的增长目标，越秀服务管理层表示将保持不低于行业平均水平的增速。

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