北京新版物业服务合同示范文本出台，有哪些变化和需要关注的内容？

7月13日，北京市住房和城乡建设委员会发布新版《北京市前期物业服务合同》和《北京市物业服务合同》示范文本。北京市住房和城乡建设委员会指出，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《北京市物业管理条例》等有关法律法规的规定，市住房城乡建设委与市市场监管局共同对《北京市前期物业服务合同》（BF—2010—2712）和《北京市物业服务合同》（BF—2010—2713）进行了修订，形成了北京市前期物业服务合同》（BF—2021—2712）和《北京市物业服务合同》（BF—2021—2713）两个示范文本（以下简称“示范文本”）。新版示范文本中对前期物业服务期限、物业服务企业的行为规范均进行了明确的规定。新版示范文本的换新有什么样的重要意义？前期物业服务期限的限定又有哪些影响？相关物业企业服务行为的规范有怎样影响？本文试图解读上述问题。（复制链接获取《2022中国物业服务百强企业研究报告》https://report.cih-index.com/detail/42728?agentcode=890116）

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物业研究：

《中国物业服务百强企业十五年发展报告》

https://report.cih-index.com/detail/42729?agentcode=890116

《2022年上半年中国物业服务价格指数研究报告》

https://report.cih-index.com/detail/45201?agentcode=890116

《2021中国物业服务上市公司TOP10研究报告》

https://report.cih-index.com/detail/36840?agentcode=624809

地产研究：

《中国房地产指数系统百城价格指数报告（2022年6月）》

https://report.cih-index.com/detail/45132?agentcode=890116

《中指丨中国房地产政策跟踪报告（2022年6月）》

https://report.cih-index.com/detail/45133?agentcode=890116

1、出发点：北京物业服务合同换新的意义

针对此次推行新版《北京市前期物业服务合同》和《北京市物业服务合同》示范文本的通知，我们认为这是在高质量发展背景下，北京市坚持以满足人民群众对美好生活需要作为出发点，积极构建党建引领社区治理框架下的物业管理体系，是规范物业管理相关主体合法权益、保障物业依法、安全、合理使用的重要举措。

2、新增：新示范文本中新增明确前期物业服务期限最长不超过两年

前期物业服务期限最长不超过两年是相较于旧版新增和明确的内容，对于物业服务期限的明确规定实际上增加了业主的选择权，进一步提升物业服务行业的竞争压力，本质上是一种“倒逼机制“，推动行业优胜劣汰。通过采用这种方式，显而易见的是可以推动物业服务水平的提升，为业主提供更优质的服务。同时，两年的时间周期能够让业主充分认识到物业服务的水平，对物业服务企业做出客观评价，是一个适宜的时间长度。此外，最长不超过两年，也意味着时间可以更短，对于物业服务企业有一定的刺激和激励的作用。

3、变化：盈余或者亏损均由乙方（物业公司）享有或者承担；乙方（物业公司）不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务内容。乙方（物业公司）应当按规定向甲方（业主）公布物业服务收支情况。

示范文本中提出两种不同的物业费收取方式，分别是酬金制和包干制。酬金制是物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积预先缴纳，物业服务人需向甲方公布物业服务年度计划和年度支出预决算及物业服务费相关适用情况。包干制是按照每月每平方米收取固定金额费用，且盈余或者亏损均有物业服务人享有或者承担。同时，明确物业公司不得以亏损为由增加费用、降低服务标准或减少服务内容，对物业服务企业的经营能力提出考验。自2010年以来，连续两次修订均明确提出该条要求，对于物业公司来说，尤其是在新的发展阶段下，要充分结合企业自身的经营情况、服务标准、服务内容等方面，认真评估服务成本和经营效益，做好长期的服务规划。物业公司应该积极思考如何降本增效，例如借助数字化手段等方式，积极探索新的服务模式。此外，新版示范文本在第四部分物业服务费用中补充增加第九条第3点：乙方应当按规定向甲方公布物业服务收支情况。这就要求物业服务企业在做好服务的同时，要加强信息的公开化和透明度，强化业主的知情权。

4、影响：合同中明确双方要在合同中写明本小区物业服务等级标准带来的影响

2010年版本示范文本中对于物业服务等级指出选择《住宅物业服务标准》，2022年新本示范文本中指出选择北京市现行住宅物业服务标准，对物业服务等级做出进一步的明确。写明本小区物业服务等级标准，强化了业主的知情权和监督权。在实际执行过程中，业主可以切实履行监督的权利，将加强小区物业服务质量的稳定性。相较于未明确物业服务等级标准来说，明确写明小区物业服务等级标准将让业主有法可依。一方面，对于业主而言，对物业服务的评判将有更加准确的参考，对服务的质量以及性价比有更好的认知，也将影响业主与物业服务企业的长期合作；另一方面，对于物业服务人而言，明确写明服务等级标准是对质价相符的明示，对物业服务人的服务行为也有相对明确的指导，推动物业提供稳定、优质的服务。

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【中指物业报告】

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