行业共识已形成！物企市拓更注重这个核心特点 | 物企市拓研究②

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2023年伊始，房地产市场出现点状回暖，但大多数城市的库存压力仍未回复到合理水平，部分高库存板块的去化压力依旧积重难返。地产关联企业遇到的困境，也给相关物企带来明显影响。土储总量的减少也意味着两至三年后，物业公司可从地产母公司获取的新增在管面积将大幅减少。

基于这些影响，当前物业服务企业市场拓展呈现何种特点？企业将如何增强拓展能力以保持发展？本文对当前物企市场拓展做了分析，与各位物业人一起探讨。

母公司依赖依然难解

从依赖到被拖累

一、母公司依赖降低，2023年将持续大幅下滑

自2018年以来上市物企关联方在管面积占比持续下降，近两年物企普遍重视外拓，新增外拓面积持续扩大，2022H1已下降至40.4%。

随着房企经营压力增大，企业操盘面积、拿地面积逐步降低，2022年百强房企操 盘面积为4.1亿平方米，新增土地建面为1.2亿平方米，同比分别大幅下滑46.05%、77.36%，房企操盘面积、新增土地建面的急速下滑，让物企能够承接关联方的面积进一步减少，可以预见2023年物企母公司业务依赖度将继续下降。

二、物企“被迫”反向利益输送

虽然近几年物企在业务独立的道路上不断努力着，企业的第三方业务占比也在不断提高，但股权独立仍是市场对物企独立性问题存疑的重要原因之一。2022年以来多家地产或关联企业陆续发生债务违约，市场对物企独立性隐忧集中爆发，房企旗下物企被迫反向“输血”。根据梳理，我们发现物企被迫反向“输血”的方式主要分为三类。

第一类是地产直接向物企借钱或担保付款。在房企资金紧张环境下，不少物企向控股股东提供借款，这让投资人对钱款能否安全归还感到担忧。市场也迅速对此类事件给出负面反馈，例如股价下跌、评级下调。第二类是向物企出售资产。如商管公司或不动产物业资产等。前者似乎存在相关业务合并整合的可能。但对投资人而言，仍不免感到担忧。一些交易披露后，在市场或投资人的反馈下，最终取消。第三类是抵押/出售物企股权。地产资金紧张，物业公司股权就被抵押，或者干脆摆上货架出售。

三、关联方应付账款快速提升

从企业应收账款均值来看，2022年上半年上市物企应收账款均值为12.44亿元，同比增长达40.7%，同期企业营收增速仅17.0%，企业应收账款增速远高于营收增速，关联方应付账款滞后成为物企应收账款快速提升的主要原因之一。

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行业共识逐渐形成

拓展更注重成效

一、有质量的增长成为行业共识

随着资本市场的遇冷、服务满意度的下滑，企业意识到服务客户才是行业的本源。2022年11月22日，万科物业联合长城物业、绿城服务、中海物业签署了《住宅物业服务倡议书》，旨在呼吁“行业需回归本源、拒绝高毛利。”

12月15日，住房和城乡建设部部长倪虹在中国物业管理协会组织召开第五届理事会第六次全体会议上强调，物业管理是重要的民生行业，是落实“城市三分建七分管”理念的重要领域。

多家企业也不再将高增长作为第一发展目标，碧桂园服务、旭辉永升服务等企业均明确表示要结束大规模收并购动作，追求规模的收购已经不是企业的重点。多家企业更将品质发展排在规模发展之前，如世茂服务2021年以“有品质，高增长”为发展目标，2022年则将发展目标定义为“高品质增长”等。

回归本源，有质量的增长已逐渐成为行业共识，企业关注重点从过去资本市场、规模增长正重新回到客户需求本身。

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二、收并购更注重专业能力建设

2022年以来大规模收并购已接近尾声，越来越多企业向专业能力方向发力。如合景悠活收购广东特丽洁环境布局城市服务业务，招商积余收购新中物业、深圳汇勤建立了企业在金融物业领域独特的竞争力，新大正在下半年收购四川和翔环保进军城市服务业务，2023年伊始，新大正在非住业务领域挖掘出电站物管这一新兴细分行业，专业能力进一步加强。

三、合资合作、战略合作更注重落地成效

收并购是企业规模快速增加的重要手段，但同样存在一定风险，部分企业收购后的融合、投后管理出现较大问题，企业收并购意愿逐渐降低。直拓竞争白热化，且直拓给企业带来的规模增速依然有限，因此合资合作、战略合作成为部分企业发力的方向。2022年以来绿城服务先后与信达悦生活、陕建地产集团、南通兴创资产等大客户建立合作；招商积余通过“总对总”战略合作模式拿下华为、中兴、宁德时代(300750)等多个头部企业项目，2022上半年“总对总”新签年度合同额同比增长34%。头部企业通过合资合作、战略合作方式绑定大客户，均取得不错成效。

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