资产减值、计提同比提升349.1% 上市物企盈利能力承压？

　　在地产公司的影响下，上市物业企业的行业格局也随之改变。克而瑞在现场发布了2023中国物业管理上市公司研究成果，克而瑞集团副总裁张兆娟发布《2023中国物业管理上市公司研究报告》，她表示，头部物企稳定，大中型物企承压，小型物企稳中有升。数据显示，2022年头部物企名次变动率仅为12.5%，整体保持稳定不变，仅中海物业名次上升，2022年其营收达到113.4亿元，同比提升34.4%。

　　具体来看，2022年56家上市物企营收总额2475.3亿元，同比提升19.4%。在企业披露的业绩数据基础上，为进一步从企业规模、经营质量、成长潜力、资本市场表现及社会责任等维度研究企业，将上述样本企业以营收为标尺，划分四大梯队。其中，营收大于100亿元的8家企业为头部物企，50-100亿元的5家为大型物企，10-50亿元的27家为中型物企，小于10亿元的16家为小型物企。

　　具体梯队划分及对应企业如下所示：

　　2022年上市物企格局天梯图（按营收计）数据来源：企业年报，克而瑞物管整理

　　虽然收入增加，但受宏观经济、房地产市场调控政策的持续影响，上市物企的运营质量下滑，表现为盈利能力下滑。2022年56家上市物企毛利润均值9.2亿元，同比微降0.4%；净利润均值2.7亿元，同比下滑42.9%。

　　究其原因，营业成本率持续攀升，叠加资产减值计提大幅增加，导致物企盈利能力全面下滑。2022年56家上市物企平均营业成本率78.6%，同比提升4.2个百分点。受商誉及其他无形资产、金融及合同资产减值影响，2022年45家上市物企资产减值计提均值2.45亿元，同比提升349.1%。

　　不过，克而瑞认为，从长期来看，物业管理的增长空间仍在。从政策层面来看，政策红利不减过往，国家政策不断引导物业管理行业进一步融入社区基层治理，行业在基层治理体系中的价值会进一步提升。未来，存量市场将成为物业管理行业增长的重要沃土。